广东惠州公积金贷款：最高额度不超房屋价值80%

随着近年来惠州“放管服”工作不断推进，城市多项行政业务审批有效优化，作为住房保障服务的重要内容之一，住房公积金机制也正不断完善。

近日，惠州市住房公积金管理中心发布《关于住房公积金贷款业务有关事项的通知(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)备受惠州住房市场的关注。意见针对全市住房公积金贷款业务办理规范和相关流程予以优化，更加便民的同时也有效推动公积金贷款风险的防控。

哪种情况不能贷?

连续超3次贷款逾期将不予公积金贷款

如何确保公积金切实用到住房保障工作实处?新公示的《征求意见稿》无论是对于申请住房公积金贷款的购房人资质的审核，还是贷款购买的房源信息等都作出了具体要求。

申请人及其配偶若出现个人住房贷款（含公积金贷款或商业贷款）、消费性贷款（不含贷记卡或准贷记卡）、车贷、其他经营性贷款5年内合并计算逾期累计超过6次（不含）、连续超过3次（不含），或者贷记卡或准贷记卡2年内逾期累计超过6次（不含）、连续超过3次的情况均不予贷款。

在贷款职工要求环节，《征求意见稿》提出，

将以缴存职工家庭（申请人及其配偶、未成年子女）在全国房屋产权登记机构登记网签购房合同以及商业贷款未结清的住房套数为准。

由于公积金贷款对于首套、二套购房利率和首付要求均有明显的区别，如何认定业主购买房源的贷款套数也成为该征求意见的重点，该文件提出

对于申请人(或配偶)已有一套住房、或已使用过公积金贷款购房的情况都将被认定为二套房贷款申请。与此同时，家庭成员与其他家庭共有产权的房源也将合并计算，分别按照一套住房计算，若再次购房贷款也将按照二套计算。

针对房屋价值的认定，该意见针对预售房、二手房等不同属性房源在交易环节可能出现的价格差异提出，房屋价值需在合同价格、公积金中心内部核查认定的房屋价格与增值税普通发票注明的价税合计金额三者中取低者进行确定，切实防控风险。

此外，为更有效地防控贷款风险和确保贷款款项用于切实有急切住房需求的缴存职工，《征求意见稿》提出购买部分产权住房或购买直系亲属名下住房公积金贷款申请，以及离婚后原配偶之间的房屋转移或交易的公积金贷款申请都将不予受理。

金额可以贷多少?

额度与职工缴存账户余额成正比

购房过程中，公积金贷款能够贷多少无疑是最受关注的问题。2017年底，结合房地产市场的变化，惠州市住房公积金管理委员会年度工作会议审议通过《关于提高住房公积金贷款额度的请示》，从2018年1月1日起，惠州公积金贷款个人首套房贷款最高额度为40万元、夫妻双方60万元。

具体到购房实际贷款额，该中心将根据每一个申请人住房公积金账户缴存余额以及连续按月正常缴存时间的情况来确定具体的贷款额度数。

针对缴存周期的不同，按照6个月、12个月和36个月三个周期长短，贷款额度分比为：8倍个人住房公积金账户余额、15倍个人住房公积金账户余额和20倍个人住房公积金账户余额。

《征求意见稿》指出，例如，若某缴存职工账户余额达到2万元，且缴存周期达到13个月，那该职工的贷款额度将达到30万元。

针对异地缴存职工关注的贷款额度情况，该意见提出，对于个人住房公积金账户余额的阐述不包含近12个月内的补缴金额及近12个月内从外市转移到惠州的金额。但在连续缴存时间计算方面，若异地住房公积金中心出具的缴存证明及缴存明细上载明的最后一次连续缴存时间与在惠州的连续缴存时间连续，则可合并计算连续缴存时间。

住房公积金贷款最长年限为30年且贷款年限加上房龄不得超过40年。

在贷款年限上，《征求意见稿》指出，对于夫妻双方共同申请贷款的情况则以贷款年限较长的为最长年限。

购买预售商品房、现房（已确权）商品房最高贷款额不超过房屋价值80%，二手房则不超过房屋价值60%，但不再要求首付款转账凭证或收据。

考虑到放贷风险，该意见对于公积金贷款金额也将予以严格限制，避免房屋价值不够导致坏账局面出现。《征求意见稿》称，对于建造房屋则要求房屋建筑面积在144平方米以下，贷款金额不超过抵押物价值的60%和工程总造价的60%，但不再要求提供自有资金证明。

“商转公”贷款如何办?

非本地户籍职工无需追加全程保证

由于商业贷款利率过高，部分新缴存住房公积金的业主对于“商转公”业务的需求催生了惠州住房公积金开展商转公贷款的探索。2014年底，该项业务正式落地，但由于非本市户籍职工申请需要本市居民追加全程保证，贷款额度较低，因此难以普及。

随着《征求意见稿》的发布，该项业务有望迎来快速发展。“过去两三年的商业贷款利率上浮幅度非常大，这实际上将增大‘商转公’业务的需求。”惠州市住房公积金管理中心相关人士介绍，缴存职工可能在买房时没法使用公积金贷款，但是后续办理“商转公”是有主动权的。

办理该“商转公”贷款业务需要哪些条件?意见提出，申请人(或配偶)必须已成功办理自住住房商业按揭贷款，且提前偿还申请已取得原贷款银行同意。同时要求该住房已取得《房地产权证》或《不动产权证》，且无查封等权利限制情形。

《征求意见稿》要求“商转公”贷款额度应是1000元的整数倍，且不得超过原商贷余额。在贷款周期上，贷款住房房龄与“商转公”贷款期限之和不得超过40年且不超过原商业贷款年限。

在梳理规范“商转公”贷款流程的同时，既有业务办理过程中的难题也将有效得到优化。《征求意见稿》明确提出：非本市户籍缴存职工申请住房公积金贷款不再需要追加全程保证。

对于已在申请和实施过程中的相关贷款情况，该意见提出在借款人还款期间担保人仍需继续履行连带责任保证，但不再影响担保人自身办理公积金贷款。如已选择担保公司方式申请贷款的，未放款则可视情况撤销已选择的担保，若已放款则在该笔贷款结清前不可撤销担保。

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